ОСИ дома доказывало, что застройщик не защитил подвал от затопления, ограничил доступ к ремонту инженерных сетей и пытался переложить обязанность по дорогостоящему изготовлению техпаспорта на бюджет города. Первый суд жильцы проиграли. Сегодня, 23 сентября, в Костанайском областном суде рассмотрели их апелляционную жалобу. Слушание прошло в формате онлайн.

Напомним, ТОО «Елена Д» владело подвалом дома в корпусе «Б» построенного им жилого комплекса «Альфа Бета» и продало часть помещений предпринимателю Денису Глинкину, который открыл там детскую студию. Ранее подвал затопило, Глинкин подал иск к собственникам квартир и застройщику по взысканию убытков, но суд постановил взыскать их только с ТОО. Жильцы опасаются повторения ситуации, ведь, по их мнению, ТОО «Елена Д» допустило массу ошибок в проектировании подвала.

Поэтому ОСИ «Зеленая» подало иск к застройщику, в котором требовало признать договоры продажи подвальных помещений недействительными, а также обязать застройщика привести канализацию в подвале в соответствие с рабочим проектом (во избежание новых ЧП) и признать незаконным переоборудование и изменение функционального назначения помещений (чтобы вернуть изначальное назначение помещения - сделать из подвала - подвал, то бишь техническое помещение, в котором расположены инженерные коммуникации и пространство для сброса воды и канализационных стоков в случае затора на городской канализации, для исключения выброса канализации в квартирах на первых этажах.

В суде первой инстанции судья Алибек Тлеушев лично осмотрел подвал дома, чтобы выяснить, имеют ли место нарушения, заявленные истцом, или подвал соответствует правилам, как утверждает застройщик.

Жаслан Байбазаров с жильцами

Год назад собственники квартир уже обсуждали отношения с застройщиком. Возмущались, что не владеют не только собственным подвалом, но и парковкой и детской площадкой во дворе. Все это после сдачи дома в эксплуатацию так и осталось в собственности ТОО «Елена Д».

Как отмечал юрисконсульт Жаслан БАЙБАЗАРОВ, представляющий в суде ОСИ, на первом разбирательстве, ТОО «Елена Д» вместе с регистрирующим органом предлагают провести техническое обследование стоимостью около 10 млн тенге, требуемое для регистрации кондоминиума, за счет акимата, хотя делать это по закону обязан застройщик. По его словам, такая практика получила широкое распространение в Костанае, однако ни отдел жилищных отношений, ни прокуратура не обращаются в суд, что вынуждает делать это жителей домов.

- Законодательство обязывает именно застройщика регистрировать кондоминиум при продаже первой квартиры, либо нежилого помещени , - говорил Байбазаров. - И только в случае, если его нет, если его деятельность прекращена, тогда эту обязанность принимает на себя акимат и за счет бюджета оплачивает изготовление техпаспорта на дом. Но поскольку ТОО «Елена Д» существует, действует, с него никто эту обязанность не снимал, то есть, по сути, идет длящееся правонарушение.

23 сентября юрисконсульт вернулся к теме:

- Не согласны с решением суда об отказе признания недействительным договора купле-продажи и о понуждении застройщика к регистрации объекта кондоминиума. Суд проигнорировал, не применил пункт 3 статьи 31 Закона РК "О жилищных отношениях", который устанавливает, что регистрация объекта кондоминиума осуществляется заказчиком. В данном случае ТОО «Елена Д» до сих пор уклоняется от своей обязанности. Суд считает, что вместо застройщика это должны делать местный исполнительный орган и ОСИ, затратив при этом бюджетные средства. Если этот дом советской постройки и там нет застройщика, заказчика, то государство было застройщиком, и обязанность переходит к местному исполнительному органу. В том случае, если дом построен и есть застройщик, эту обязанность нельзя перекладывать на местный исполнительный орган. В этом случае суд помог, грубо говоря, ТОО «Елена Д» уклониться от исполнения обязанности и возложил ее на местный исполнительный орган. Почему - непонятно. «Елена Д», построив дом, полностью оформила и лестницы, и крыши, и подвал в свою индивидуальную собственность. Но закон о жилищных отношениях исключает возможность нахождения подвалов, лестниц, крыши в частной индивидуальной собственности. У «Елены Д» есть только одна обязанность - она должна оформить кондоминиум и передать нежилые помещения и части многоквартирного жилого дома в кондоминиум. Что касается признания сделки недействительной - суд отказал и указал, что правоустанавливающим документом в данном случае является акт приемки объекта в эксплуатацию и именно его нам нужно обжаловать. Срок давности регистрации - более трех лет. По практике, если бы жители зашли с таким иском, им бы просто было отказано в оспаривании, поскольку прошли сроки исковой данности. Эта рекомендация и довод суда не совсем корректны.

Директор ТОО «Елена Д» Иван Марар и юрист компании Елена Марар

Представительница Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства РК пояснила:

- Данные помещения являются общеимущественным объектом кондоминиума. Реализация общего имущества недопустима в рамках закона о жилищных отношениях. Регистрацию общего имущества застройщик производит за свой счет, он должен был сам регистрировать общее имущество. 

- Мы говорим обо всем, - возмутилась представительница застройщика Елена МАРАР, - о земле, о чердаке, о крыше, о кондоминиуме, но ни слова не прозвучало о предмете иска - о договоре купле-продажи. Проектом было предусмотрено строительство нежилых помещений в подвале. Они были построены согласно проекту. Акт приемки на сегодня никем не оспорен, право собственности «Елены Д» никем не оспорено. ТОО имело юридическую возможность продать это помещение. Строительство нежилых помещений в подвалах - повсеместная практика не только в Костанае, а по всей территории РК. Так как это предусмотрено проектом, это является законным.

Коллегия облсуда отказала в удовлетворении жалобы и оставила решение суда первой инстанции без изменений.

Фото из архива "НГ"