Как отметил юрисконсульт Жаслан БАЙБАЗАРОВ, закон возлагает заказ технического обследования дома для изготовления техпаспорта на строительную компанию и за ее счет, но дому "Б" жилого комплекса «Альфа Бета» эту дорогостоящую процедуру почему-то предлагают произвести за счет местного бюджета.

Сказал он это на прениях по иску ОСИ дома в адрес ТОО «Елена Д», которые прошли 12 августа в Костанайском городском суде. Байбазаров представляет интересы истца. 

Напомним, ТОО «Елена Д» владело подвалом дома в корпусе «Б» построенного им жилого комплекса «Альфа Бета» и продало часть помещений предпринимателю Денису Глинкину, который открыл там детскую студию. Ранее подвал затопило, Глинкин подал иск к собственникам квартир и застройщику по взысканию убытков, но суд постановил взыскать их только с ТОО. Жильцы опасаются повторения ситуации, ведь, по их мнению, ТОО «Елена Д» допустило массу ошибок в проектировании подвала.

Поэтому ОСИ «Зеленая» подало иск к застройщику, в котором требует признать договоры продажи подвальных помещений недействительными, а также обязать застройщика привести канализацию в подвале в соответствие с рабочим проектом (во избежание новых ЧП) и признать незаконным переоборудование и изменение функционального назначения помещений (чтобы вернуть изначальное назначение помещения - сделать из подвала - подвал, то бишь техническое помещение в котором расположены инженерные коммуникации и пространство для сброса воды и канализационных стоков в случае затора на городской канализации, для исключения выброса канализации в квартирах на первых этажах.

Глинкин показывает судье детскую студию / Фото из архива "НГ"

Ранее судья Алибек ТЛЕУШЕВ лично осмотрел подвал дома, чтобы выяснить, имеют ли место нарушения, заявленные истцом, или подвал соответствует правилам, как утверждает застройщик.

Год назад собственники квартир уже обсуждали отношения с застройщиком. Возмущались, что не владеют не только собственным подвалом, но и парковкой и детской площадкой во дворе. Все это после сдачи дома в эксплуатацию так и осталось в собственности ТОО «Елена Д».

Большие беды блока «Б»

Проектировщик отвечал на вопросы прямо по чертежу 

12 августа перед прениями допросили в качестве свидетеля директора проектной компании Юрия ЮРОВА - его компания делала проект дома. Истец считает, что застройщик самовольно изменил рабочий проект, в связи с чем представитель ОСИ спросил:

- Допустимо ли преграждать перегородками, закладывать общие проходы между помещениями подвала, тем самым ограничивать эвакуационные выходы из подвала? Здесь же сквозной проход запроектирован (на чертеже плана - «НГ»), а фактически сейчас этого нет. Допустимо ли закладывать кирпичом проходы, которые вы здесь предусмотрели изначально проектом?

- Здесь должна быть дверь, - ответил Юров. - Если закрывать, должна быть дверь.

- Нет двери, сплошная стена. Допустимо ли лишать людей, находящихся в подвале, возможности эвакуироваться, если нет эвакуационного выхода?

- Они эвакуируются по этому (основному - «НГ») выходу.

- А у нас ДЧС говорит, что там должны быть запасные эвакуационные выходы, а если их нет, это нарушение. Как считаете, это нарушение?

- Я согласен, нарушение.

Уровень затопления / Фото из архива "НГ"

По словам юрисконсульта, подвал неоднократно топило. На осмотре он показывал судье следы последнего затопления, по которым можно увидеть уровень воды. Истец в том числе требует от застройщика исправить канализационную систему дома.

- Если вода снизу из подвала не уходит никуда, а сверху продолжат пользоваться водой все 9 этажей, она поднимется по этому канализационному стояку трубы все выше и выше и выйдет здесь, в квартире 1 этажа? - спросил Байбазаров.

- Ну это физика, конечно, - ответил Юров.

- Для того, чтобы этого не происходило, и предусмотрены подвальные помещения, куда должна вытекать канализационная вода в случае затора на коллекторе?

- Не знаю, я не помню. Факт в том, что засорять не надо, для чего и ОСИ должны работать. Если только засор произошел, сразу воду надо отключать и все.

- А если это происходит ночью?

- То же самое.

- А если это происходит в течение получаса? Кто успеет среагировать?

- Ночью водой не пользуются.

- Вы просто не знаете, видимо... - В нашем случае в подвальном помещении Глинкина и в соседних с ним нет выхода из подвала в колодец на улице. Проходы в другие части подвала заложены капитально. Получается, что помещение студии изолировано. Поэтому, когда канализационные стоки выбили заглушку на тройнике и протекли в ограниченную стенами часть подвала с помещениями Глинкина, уровень воды начал подниматься, и в помещении детской студии и в соседних достиг 20 см примерно. Допустимо ли такое согласно вашему рабочему проекту?

- Я точно не знаю. Конечно, там предусмотрена откачка насосами в приямках (Приямок - это углубление, выкопанное в земле или в конструкции здания, обычно рядом со стеной или фундаментом. Оно может выполнять различные функции, включая обеспечение доступа к подвальным помещениям, сбор воды, улучшение освещенности и вентиляции - "НГ").

- Приямок только в тепловом узле, а расстояние от комнаты, где произошло затопление до теплового узла - около 20 м. Да там вода может подняться до потолка, прежде чем дойдет до этого приямка!

- Надо воду отключать, чтобы она никуда не шла, и не засорять.

- А если это затор на общегородском коллекторе? Люди будут сидеть, пока не почистят общегородской коллектор?

- Если затор на общегородском коллекторе, то все жильцы будут сидеть, не только этот дом!

Судья осматривает приямок в тепловом узле / Фото из архива "НГ"

Отдельная тема - электричество.

- Допустимо ли проведение в каждое помещение подвала розетки, освещения? - спросил представитель истца.

- Мы, по крайней мере, не предусматривали, - ответил Юров.

- По вашему проекту в каждое помещение не заводится электроснабжение. У вас есть только подсветка общего коридора. То есть, лампочка в коридоре и все. А по факту, когда мы с судом осматривали их, там в каждое помещение заведено электричество! Ваше запроектированное электроосвещение подвала откуда должно быть запитано?

- Из общедомовой электрощитовой.

- Заложены ли дополнительные объемы электропотребления, кроме квартир, для того, чтобы подключать большой объем потребителей электричества в подвале?

- Нет.

- Проект рассчитан только на потребление электричества квартирами?

- На потребление дома, конечно.

- К чему приведет подключение большого объема дополнительных энергопотребителей к общедомовому щитку?

- Выбьет "автомат".

Для чего представитель ОСИ задавал все эти вопросы, стало ясно в прениях.

- То, что произведена реконструкция, перепланировка, изменение проекта, его технических характеристик, я полагаю, было доказано в ходе процесса, - сказал Жаслан Байбазаров. - Представители госэкспетризы также подтвердили необходимость обращения к ним для экспертизы откорректированной части проектной документации. И, как они пояснили, они не могли бы дать положительное заключение, если бы в корректировке проекта было предусмотрено использование подвального помещения по иным целям, чем оно изначально было предусмотрено. Тот факт, что «Елена Д» незаконно врезается в коммуникации, пробивает вентиляционные отверстия в несущих стенах для помещений, незаконно проводит электричество для снабжения этих помещений, я думаю, мы все видели при осмотре подвала. ОСИ постоянно сталкивается с проблемой отключения элетроэнергии.

Когда минимум - кондоминиум

По мнению Байбазарова, ТОО «Елена Д» не имело права распоряжаться помещениями подвала до регистрации кондоминиума. Он обратил внимание на то, что, согласно закону, в общее имущество объекта кондоминиума не входят квартиры и нежилые помещения, но к нему относятся лестничные марши и лестничные площадки, крыши, чердаки, технические этажи и подвалы.

Ранее НАО «Правительство для граждан» уже подтверждало тот факт, что этот дом кондоминиума не имеет, а лестницы, крыша и весь подвал были зарегистрированы на праве индивидуальной частной собственности за застройщиком.

Как утверждает представитель ОСИ, техническое обследование стоимостью около 10 млн тенге, требуемое для регистрации кондоминиума, ТОО «Елена Д» вместе с регистрирующим органом предлагают провести за счет бюджета акимата, хотя делать это по закону обязан застройщик. По его словам, такая практика получила широкое распространение в Костанае, однако ни отдел жилищных отношений, ни прокуратура не обращаются в суд, что вынуждает делать это жителей домов.

- Законодательство обязывает регистрировать кондоминиум при продаже первой квартиры, либо нежилого помещения именно застройщика, - сказал Байбазаров в прениях. - И только в случае, если его нет, если его деятельность прекращена, тогда эту обязанность принимает на себя акимат и за счет бюджета оплачивает изготовление техпаспорта на дом. Но поскольку ТОО «Елена Д» существует, действует, с него никто эту обязанность не снимал, то есть, по сути, идет длящееся правонарушение.

Стороны выясняют, есть ли в акте приемки дома площади лестниц, крыши и подвала / Фото из архива "НГ"

Ранее юрист указывал, что ни в рабочем проекте, ни в акте приемки дома не выделены отдельно площади подвала и других частей дома, которые по закону не могут находиться в индивидуальной собственности и должны находятся в общедолевой собственности.

Тогда представитель застройщика Елена МАРАР отвечала так:

- Согласно приказу министра инвестиций и развития, утверждена форма акта приемки. Мы заполнили этот акт по форме не произвольной, а соответствующей закону.

В прениях представитель ОСИ вернулся к этому вопросу:

- Тот факт, что в проектной документации жилого дома должны указываться площади нежилых помещений, неоспорим. Этого не сделано. Проектировщик даже не знает этого положения закона! Нарушение требований закона в части приобретения и дальнейшей продажи в индивидуальную собственность подвальных помещений, которые необходимы для обслуживания общедомовых коммуникаций, тоже никем не оспаривается. Согласно показаниям представителя «Правительства для граждан», для того, чтобы привести все в соответствие, необходимо «Елене Д», которая зарегистрировала весь дом за собой, в том числе лестницы, крышу, подвальные помещения, просто включить их в соглашение о кондоминиуме. И они произведут регистрацию права за всеми жильцами. Но этого не происходит. «Елена Д» не заказывает техническое обследование, не изготавливает технический паспорт и не исполняет свою обязанность. Все это повлекло нарушение прав собственников квартир. Более того, все это угрожает в будущем предъявлением исков (от «подвальных» бизнесменов к жильцам дома - «НГ») о возмещении ущерба в случае их затопления. Господин Глинкин уже предъявлял такой иск.

Юрисконсульт подчеркнул и то, что все госорганы подтвердили: в подвале не могут располагаться нежилые помещения, кладовки, хранилища, детские студии.

- Правоустанавливающим документом является акт приемки в эксплуатацию. - ответила представитель ТОО «Елена Д». - Все то, о чем мы говорили в данном судебном процессе, вообще выходит за пределы исковых требований. Потому что ни госэкспертиза, ни проектная документация, ни акт приемки не оспорены. Согласно приказа министра национальной экономики, повторная корректировка проекта с участием госэкспертизы не требовалась, поскольку не вносились такие изменения, которые влекли конструктивные изменения, объемно-планировочные решения. Площадь дома, все несущие конструкции остались теми же самыми.

Что решил суд

13 августа судья вынес решение по иску. В части понуждения привести канализационную систему дома в соответствие проекту он иск удовлетворил, а в части признания сделок недействительными - отказал.

Кроме того, в части требования о признании незаконным переоборудования и изменения функционального назначения подвальных помещений судья дело прекратил, как не подлежащее судебному разбирательству.

Фото автора