Заседание прошло 16 июля в Костанайском городском суде, а днем ранее судья Алибек ТЛЕУШЕВ лично осмотрел подвал дома в корпусе «Б» жилого комплекса «Альфа Бета», чтобы выяснить, имеют ли место нарушения, заявленные истцом в лице ОСИ «Зеленая», или подвал соответствует правилам, как утверждает ответчик - застройщик ТОО «Елена Д». Переместившись в суд, стороны использовали увиденное в подвале по-разному, а закончилось заседание отводом судье, заявленном юристом ОСИ. Что же к этому привело?

Глинкин показывает судье детскую студию / Фото из архива «НГ» 

Напомним, «Елена Д» владела подвалом и продала часть помещений предпринимателю Денису Глинкину. Тот открыл там детскую студию. Ранее подвал затопило, и Глинкин подал иск собственникам квартир и застройщику по взысканию убытков, но суд постановил взыскать их только с компании. Жильцы опасаются повторения ситуации, ведь, по их мнению, «Елена Д» допустила массу ошибок в проектировании подвала, и вероятность еще одного инцидента высокая.

Год назад собственники квартир уже обсуждали отношения с застройщиком. Тогда они возмущались тем, что не владеют не только собственным подвалом, но и парковкой и детской площадкой во дворе их дома. Все это после сдачи дома в эксплуатацию так и осталось в собственности «Елены Д».

В своем иске ОСИ требует: признать договоры продажи подвальных помещений Глинкину недействительными (чтобы вернуть помещение себе), побудить застройщика привести канализацию подвала в соответствие с рабочим проектом (во избежание новых ЧП) и признать незаконным переоборудование и изменение функционального назначения помещения (чтобы сделать из подвала - подвал, то бишь место, в котором расположены инженерные коммуникации и пространство для сброса воды в случае потопа, но не коммерческие помещения).

Первый аргумент представителя ОСИ Жаслана БАЙБАЗАРОВА - по плану любой подвал должен быть как бы сквозным, чтобы ОСИ могло искать сети, требующие обслуживания, а вода в случае затопления проходила без преград и не поднималась по уровню. И даже если застройщик поменял план подвала, сути это не меняет:

- На месте событий мы убедились в том, что в подвальном помещении произведена реконструкция фактически. Заложены проходы, установлены двери глухие, и таким образом ограничен доступ ОСИ и обслуживающего персонала для обслуживания и ремонта общедомовых инженерных сетей - стояков, канализации, водоснабжения, теплоснабжения и т.д. У нас имеется прецедент, когда из-за проблем с канализацией вся вода, которая находилась в стояке, начала давить в нижнюю точку в подвале, там, где стоит просто заглушка. И эта заглушка вылетает в связи с тем, что давление создалось более мощное, чем то, на которое оно рассчитано. В итоге залило весь подвал, уровень воды поднялся на сантиметров 20-30. Почему вода так высоко поднялась? Потому что она была изолирована, она не могла уйти в другие помещение из-за того, что дверные проходы между этими помещениями были заложены застройщиком. Воде просто некуда было уходить. Такие случаи неоднократны.

Магазин, расположенный в подвале дома, складирует в нем мусор / Фото из архива «НГ»

Байбазаров утверждает, что такое обустройство подвала потенциально затруднит эвакуацию в случае пожара:

- В этих помещениях, согласно действующим противопожарным нормам, вообще запрещено складирование горючих материалов. Но, как мы видели, там есть и деревянные изделия, и резиновые покрышки и т.д. Все это горит, и горит с выделением дыма. В случае возгорания лица, находящиеся в том помещении, элементарно не смогут эвакуироваться, поскольку будет задымление. Запасного выхода там нет, это было очевидно, когда мы осмотрели все.

Второй аргумент представителя ОСИ - застройщик «врезал» электричество и санузел детской студии Глинкина в общедомовые сети, которые не рассчитаны на дополнительные нагрузки:

- Также мы видели, что все помещения, которые проданы, загорожены дверью, обеспечены электроснабжением и на каждой двери установлен счетчик электричества. Все это произведено застройщиком. Именно электрик ТОО «Елена Д» приходил и подсоединял к общедомовому щитку все эти нежилые помещения. Это привело к тому, что постоянно у жильцов происходят аварии - выбивает щитовая, горят предохранители. Нагрузка, которую дополнительно получает система электроснабжения дома, при проектировании в него не закладывалась. Проектом не предусмотрено, что подвальные помещения будут иметь свою точку электроснабжения, и будут обслуживаться за счет общей электрощитовой дома. Согласно действующим правилам, любой бизнесобъект, который планируют подключить, должен получить технические условия на подключение в электросетевой распределительной компании. Ранее это была КЭЦ. Но этого не происходит и подсоединение идет напрямую к общедомовым сетям без разрешения.

«Елена Д» отрицает как случаи неоднократных аварий, так и то, что это их электрик подключал детскую студию Глинкина к общедомовому электроснабжению. И подчеркивает, что последний, хоть и пользуется общедомовым электричеством, платит за услуги ОСИ в два раза больше, чем жильцы.

- Мы видели, что в помещении Глинкина устроен полноценный санузел, где есть рукомойник, унитаз, - продолжает Байбазаров. - Проведена самостоятельная реконструкция сети канализации и врезка в общедомовую канализационную сеть этого нежилого помещения. По действующим нормативам и требованиям закона такие самовольные подключения, врезки недопустимы.

Фото из архива «НГ»

Следующее, на что обращает внимание представитель ОСИ - «Елена Д» пробила несущую стену дома, когда делала вентиляцию цеху по выжиганию на дереве, другому предприятию, некогда находившемуся в подвале со стороны, противоположной детской студии Глинкина:

- В несущих стенах - а фундамент является несущей конструкцией, - пробурены отверстия и устроены вентиляционные входы из некоторых помещений. Все это происходило, когда дом уже был сдан в эксплуатацию, в ходе его эксплуатации. Нельзя без соответствующего разрешения, без проверки обоснованности таких действий проводить такие манипуляции с фундаментом.

Директор ТОО «Елена Д» Иван Марар и юрист компании Елена Марар

Представитель застройщика Елена МАРАР утверждает, что компания легально оставила подвал в своей собственности, потому что по закону он принадлежит ОСИ не в полном объеме:

- Статья 2 закона о жилищных отношениях - квартиры, нежилые помещения находятся в индивидуальной раздельной собственности а те части, которые находятся не в индивидуальной собственности, пренадлежат собственникам квартир на праве общедолевой собственности. Истец неправильно понимает статью закона. Он считает, что весь подвал находится в общей собственности ОСИ.

Она также настаивает на том, что даже госорганы подтвердили легальность нахождения подвальных помещений в собственности «Елены Д»:

- Истец ссылается на закон о жилищных отношениях, согласно которому застройщик до реализации квартир и нежилых помещений обязан провести государственную регистрацию. Ну, конечно же, такая регистрация была проведена, что подтверждается документами в материалах дела. Это акт приемки объекта в эксплуатацию. Без этого мы не смогли бы реализовать данное имущество. Что касается того, что мы что-то не указали, какие-то площади в акте приемки. Согласно приказу министра инвестиций и развития утверждена форма акта приемки. Мы заполнили этот акт по форме не произвольной, а соответствующей закону.

Байбазаров не увидел в акте приемки площадь подвала и других частей дома, которые обычно находятся в общедолевой собственности, но которые компания оставила за собой - крыши и лестниц. Он считает, что раз застройщик не указал их, документ не может являться состоятельным доказательством.

Стороны выясняют, есть ли в акте приемки площади подвала, крыши и лестниц

- Вы утверждаете, что в акте приемки все, что нужно, есть. На какой странице акта приемки указаны помещения лестничных клеток, крыши, подвала и их площади? - спросил юрист ОСИ.

Отвечая, Елена Марар снова подчеркнула, что заполняла акт приемки по официальной форме, и если чего-то в нем нет, то только потому, что форма не предусматривает:

- Не мы же выдумываем эту форму акта. Если там нет графы такой, куда писать?

- Есть или нет? Скажите, - повторяет Байбазаров. - На прошлом заседании вы четко утверждали, что все, что в проекте, здесь имеется. На момент заключения договора купли-продажи с Глинкиным было зарегистрировано право на это имущество, которое вы передаете в общедолевую собственность? Вы сторона по сделке, вы то лицо, которое не имеет права продавать, не зарегистрировав кондоминиум. Вы продаете в частную собственность общее имущество. Почему вы намеренно пошли на нарушение закона?

- Вопрос снимается, он в утвердительной форме, - вмешался в спор судья Тлеушев.

- Мы же установили, что кондоминиум не зарегистриовали. Я поэтому спрашиваю, почему пошли на такое нарушение закона, - обратился юрист ОСИ к судье.

- В формулировке вопроса проблема.

- Уважаемый суд, формулировка вопроса связана с прямым нарушением закона. Суд ограничивает право защиты ответчика.

- Я снимаю ваш вопрос.

- Заявляем отвод судье, - закончил Байбазаров.

С одной стороны, диалог закономерно шел к такому завершению, да и в практике юриста это как минимум не первый отвод - представляя победившего кандидата в главврачи горбольницы Дамира Балгужина в его борьбе с облздравом за должность, Байбазаров заявил отвод не только сидящей перед ним судье, но и всем судьям Костанайской области разом.

Тем не менее, видимо, в природе отвода быть неожиданным. Судья, несмотря на это, отреагировал крайне спокойно и отложил процесс до разрешения заявленного отвода. 

Фото автора