Речь о противостоянии тех, кто построил в Костанае многоквартирный дом по ул. Каирбекова, 83, и людьми, которые имеют рядом малоэтажное жилье. Его владельцы уверены, что новостройку городской акимат разрешил поставить в непозволительной, опасной близости от них. Требовали признать строительство незаконным. Но суды не нашли для этого оснований. Стоит разобраться почему.

Такое расстояние сейчас между новым домом и участком Есергеповых

Не первый и не последний

С одной стороны, конкретно по этому спору, как сообщил «НГ» истец Нуралы ЕСЕРГЕПОВ, еще предстоит разбирательство в Верховном суде. Он считает, что их аргументы и доказательства местная Фемида оценила неверно либо проигнорировала.

С другой стороны, в Костанае затяжные споры по поводу застройки не первые и явно не последние. Для районов города власти разрабатывают большое количество планов детальной планировки (ПДП): частный сектор будет застраиваться коммерческими многоэтажками. А это такая сшибка интересов, что мало не покажется. Так что подробности разбирательств по новостройке на Каирбекова будут, полагаем, полезны многим.

Разбирательств параллельно шло несколько: по иску жителей частных домов, по обращению в суд проектировщика. В орбите спора находились также надзорные органы, управление государственного архитектурно-строительного контроля. Процессы были друг другом связаны отправной точкой - смежные землепользователи считали стройку незаконной.

Все разрешили

Застройщик с этим был категорически не согласен. Перечень его аргументов: ТОО «Агрофирма «Ирина и К» в установленном порядке прошло все этапы реализации проекта, планирования и начала строительства, согласования с управлением ГАСК и ГУ «Отдел архитектуры...», получило положительное заключение РГП «Госэкспертиза» и разрешение на строительство и начало строительства.

Корреспондент «НГ» присутствовал на нескольких слушаниях. И везде вплоть до последней по времени коллегии облсуда 15 мая озвучивалась эта основная позиция - нам разрешили по закону, мы исполнили все предписанные процедуры и потому имели право строить.

Без ПДП

Соседи же пытались доказать, что строить ТОО разрешили незаконно.

В 2022 году на пересечении улиц Каирбекова и Тауелсиздик, неподалеку от индивидуальных домов, началось строительство котлована.

- То, что там разворачивает стройку ТОО «Агрофирма «Ирина и К», мы узнали по факту начала работ, - утверждает Нуралы Есергепов (дом по Каирбекова, 85), - общественные слушания не проводились. Застройщик нас тоже никак не извещал. Пока выясняли, что происходит, стали вырисовываться очертания фундамента. И я увидел, что его закладывают очень близко к нашему дому. У нас там в основном отец хозяйничает, у него огород, часть дома раньше сдавал в аренду.

По закону общественные слушания проводятся, когда разработан план детальной планировки на район. Для Костаная в последние годы вопрос о наличии ПДП стал очень актуальным. Комитет по делам строительства с 2021 года запретил выдачу архитектурно-планировочных заданий строительным организациям без наличия ПДП. Прежде практика была такая: если объект застройщика подходил под функциональное зонирование генерального плана Костаная, ему выдавали АПЗ.

В судах представитель отдела архитектуры акимата Костаная в пояснениях говорил об «устоявшейся практике».

- Что значит практика? - возмущается Есергепов, - есть Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», есть позиция Комитета по делам строительства, все прописано еще с 2021 года. И, кстати, с этого застройщика почему-то не требовали ПДП, а вот ТОО «Инвест Кост» в том же 2022 году провело общественные слушания в школе № 19, разработало ПДП на застройку района по ул. Садовой, Джангильдина, Комарова. Почему подход такой разный? Я делал запрос в Комитет строительства и ЖКХ. Вот ответ: «В рамках проверки прокуратурой Костаная деятельности отдела архитектуры... установлено, что отделом незаконно выдано архитектурно-планировочное задание и согласован эскизный проект на строительство многоквартирного дома по улице Каирбекова, 83 без утвержденного в установленном порядке проекта детальной планировки». Но все суды проигнорировали это.

Видимо, суды учли, что на данный момент многоэтажка по Каирбекова уже вписана в ПДП микрорайона «Арай», разработанный и утвержденный в прошлом году.

Что с разрывами?

Еще один принципиальный вопрос. С начала строительства смежные землепользователи считали, что многоквартирный дом встает слишком близко к их домам. Есергепов обратился в управление ГАСК, оно провело проверку, но нарушений не выявило. Этот довод не раз звучал в судах от представителей застройщика.

- ГАСК проверял соответствие строительно-монтажных работ проекту, - комментирует Есергепов, - возможно, я первый раз неверно сформулировал жалобу. Потом разобрался, и мы вместе с несколькими соседями коллективно обратились. В июне 2023 года. Стройка тогда до третьего этажа дошла. Просили проверить проект на соответствие противопожарным нормативам.

Параллельно писали в департамент по ЧС, в надзорные органы, министерство индустрии.

Вторая проверка ГАСК выявила занижение противопожарных разрывов с 10 метров до 6. Они определяются с учетом степени огнестойкости зданий. Части соседей это не коснулось. Поэтому и судились дальше только семьи Есергеповых и Ержановых.

Степень огнестойкости дома по Каирбекова, 85 была изначально определена как 2-я, дом проектировщики сочли каменным. Есергепов в суде доказывал, что дом просто обложен кирпичом, под ним дерево, это указано в техпаспорте. Он обращался в центр судебных экспертиз, специалист которого провел вскрышные работы и определил степень огнестойкости как 4-ю. Такой соответствует разрыв в 10 метров. Но эти данные судами учтены не были.

Управление архстройконтроля направило проектировщику ТОО «Научно-исследовательский центр Ecos technology предписание с требованием привести проект в соответствие с государственными нормативами по пожарной безопасности. ТОО подало иск в специализированный административный суд об отмене предписания. И выиграло. В следующей инстанции тоже. Хотя в апелляцию с ходатайством обращалась и областная прокуратура. Ее позиция с позицией архстройконтроля совпадала.

Война формальностей

Собственно, вопрос о степенях огнестойкости зданий, такой важный для людей, в судах и не рассматривался. И предписание, и саму проверку на предмет соответствия проекта противопожарным нормативам они сочли неправомерными, потому что управление ГАСК не имело права проверять именно такие вещи у проектировщика.

- Анализ норм закона указывает, что осуществление госконтроля в сфере пожарной безопасности в отношении генерального проектировщика для управления ГАСК не предусмотрено, - говорится в постановлении коллегии, - доводы о наличии полномочий на проведение проверок по вопросу противопожарной безопасности со ссылкой на письмо министерства индустрии... суд считает несостоятельными, поскольку указанное письмо не является НПА.

Есергепов и соседи обращались в департамент по ЧС с вопросом, кто проверит пожарную безопасность строящегося объекта. И получили ответ: мы можем это делать только после ввода здания в эксплуатацию. Из МЧС сообщили, что проверять может местный исполнительный орган. А суд в двух инстанциях решил, что не может.

Как быть сейчас в таком случае? Кто будет следить за соблюдением застройщиками тех же противопожарных разрывов?

Еще одна цитата из того же постановления:

- Коллегия акцентирует внимание на предмете спора - законность административного акта. У апелляционной инстанции отсутствует правовая необходимость и целесообразность оценки результатов проверки с предположительным установлением степени огнестойкости жилых домов заинтересованных лиц и заключения эксперта от 10 ноября 2023 года, а также доводов заинтересованных лиц в этой части.

Предельно ясно.

Прокуратура, готовя апелляционное ходатайство, указывала, что «судом... оставлена без внимания смысловая нагрузка и общее значение требований закона... Проверка строящегося объекта до его ввода в эксплуатацию осуществляется органами ГАСК, к компетенции которых относится государственный контроль за соответствием объектов строительства надежности, включающий проверку соответствия противопожарных разрывов нормируемым расстояниям». Но с этими утверждениями прокуратура тоже коллегией услышана не была.

«Чего добиваетесь?»

Суды предлагали сторонам медиацию. Они не договорились. Переделка дома в целях изменения степени огнестойкости Есергеповых тоже не устраивает. Считают, что это формальность в пользу застройщика. Поставить особый забор, закрыть стены асбоцементными плитами... И жить у подножия высокого дома, тень от которого накрывает двор к трем часам почти полностью, к тому же под прицелом десятков глаз тех, кто въедет в новые квартиры? Хотя когда въедут, еще вопрос.

Хозяева утверждают, что к трем часам тень от новостройки накрывает весь их двор с огородом

Нуралы Есергепов особо отметил, что до решения кассационной инстанции вводить многоквартирный дом в эксплуатацию нельзя, корреспондент «НГ» на этот счет ошибся.

- Ну а что реально в дальнейшем по вашей ситуации можно предпринять? Что в конце концов может последовать после решения Верховного суда, если вдруг оно будет в вашу пользу? Как исправить ситуацию с противопожарными разрывами? Не разбирать же готовый многоквартирный дом? - спросил корреспондент «НГ».

- Уверен, что закон на моей стороне. Пусть и не в судах нашей области, - ответил Есергепов. - Насчет «дом разобрать» - в Казахстане есть прецеденты. Во всяком случае, судиться буду до конца.

Фото Сертая ЕСЕРГЕПОВА