Казахстанцы, приобретающие квартиры по договорам долевого участия, получили новые гарантии: часть дополнительных квадратных метров теперь может перейти им бесплатно. С декабря 2024 года вступили в силу поправки в типовую форму договора, которые ограничили право застройщиков требовать плату за увеличенную площадь жилья. В нововведениях и их последствиях для дольщиков разбирался корреспондент Inbusiness.kz.

Фото: Pavel Danilyuk/Pexels

Доплачивать только за 1,5%

Ранее дольщики часто сталкивались с ситуацией, когда фактическая площадь квартиры оказывалась больше заявленной в договоре. В таких случаях застройщики требовали оплатить "лишние" метры по полной стоимости.

Основатель юридической компании UP LAWYERS Индира Умурзакова разъяснила:

"Максимальная дополнительная площадь, которую обязан оплатить дольщик, теперь составляет 1,5% от общей площади квартиры. То есть если квартира оказалась на 10% больше, то вам нужно доплатить только за 1,5%. Остальные 8,5% будут для вас бесплатными".

Простой пример: по договору площадь квартиры — 40 кв. м, а по техпаспорту вышло 44 кв. м. Раньше застройщик требовал оплатить все дополнительные 4 квадрата. Теперь он вправе выставить счет только за 0,6 кв. м. Остальные 3,4 кв. м будут для владельца бесплатными.

Что говорит закон

Изменения закреплены в приказе министра национальной экономики РК от 5 декабря 2024 года. В документ внесены ключевые положения:

•             стоимость 1 кв. м фиксирована и увеличению не подлежит;

•             дольщик оплачивает не более 1,5% дополнительной площади, даже если фактическое расхождение выше;

•             если площадь оказалась меньше, застройщик обязан вернуть разницу в течение 30 дней с даты регистрации техпаспорта.

При этом застройщики не вправе прописывать в договоре "погрешность измерений" или ссылаться на альтернативные методики подсчета.

"Включение условий о допустимой погрешности либо использовании „альтернативных методик“ подсчета площади не лишает дольщика права на перерасчет. Такие условия ухудшают положение дольщика и противоречат императивным нормам законодательства. Суды в подобных спорах применяют положения ст. 382 и ст. 383 ГК РК и игнорируют положения договора, противоречащие закону".

Еще один важный момент: право на перерасчет сохраняется даже после подписания акта приема-передачи квартиры.

"Даже если дольщик подписал акт приема-передачи, он сохраняет право требовать возврата переплаты либо компенсации за недостающие метры. Факт подписания акта не лишает дольщика права на судебную защиту",— отмечает эксперт.

Также некоторые застройщики пытаются уходить от требований закона, оформляя не договор долевого участия, а, например, договор бронирования или инвестирования. Однако такие схемы не освобождают их от обязательств.

"Если отношения сторон по факту соответствуют признакам договора долевого участия, суд применит именно его нормы, независимо от того, как назван документ", — объясняет юрист.

Если застройщик неправомерно удерживает деньги, дольщик вправе требовать неустойку. В соответствии со ст. 353 ГК РК она рассчитывается исходя из ставки рефинансирования Национального банка РК. Это значит, что при судебном взыскании переплаты можно также компенсировать период, пока застройщик пользовался чужими средствами.

Таким образом, дольщики защищены от избыточных требований. Закон четко ограничил максимальную доплату за увеличенную площадь квартиры, сохранил право на перерасчет даже после приемки жилья и исключил возможность прописывать "погрешность" в договорах. Для покупателей недвижимости это означает одно — несколько дополнительных квадратных метров могут достаться абсолютно бесплатно.