Одна из главных характеристик областного центра - растущий город. Это доказывают цифры: если в 2022 году его население составляло около 248 тыс. человек, то на сегодня достигает 275 тысяч. Рост виден и невооруженным глазом - Костанай утыкан многоэтажными новостройками. И это еще при наличии для застройщиков серьезных сдерживающих механизмов. Об этом озабоченно говорили на аппаратном совещании в городском акимате 11 августа и прикидывали, как к ним приноровиться. Потому что коммерческое жилищное строительство сегодня - наше костанайское все.

 Этажи за этажами

В этом году, например, план по вводу жилья в областном центре - 333 тыс. кв. м. За 7 месяцев сдано в эксплуатацию 200 860 кв. м. Из них за счет частных коммерческих средств введено 192 498 кв. м, что соответствует 97,5%, приводила данные в докладе руководитель отдела архитектуры акимата Костаная Гулсара КУРМАНГАЛИЕВА.

Костанай в последние годы строится очень бурно, генплан за этим процессом не успевает / Фото Олега ПАКА

Статистику делают многоэтажки: сдано 20 многоквартирных домов с жилой площадью 175 580 кв. м.

- Мы провели сравнение с предыдущими годами. В 2023-м, например, за частными застройщиками было 70-75% жилья, - сказал аким города Марат ЖУНДУБАЕВ, - сейчас они обеспечивают почти весь объем жилищного строительства и удовлетворяют основную потребность населения в жилье. Индивидуальное жилищное строительство - это для многих людей уже второй этап, когда они хотят улучшить жилищные условия, особняков хотят. А сначала нужна квартира. Поэтому нужно помогать частнику. На законных основаниях - там, где есть ПДП, где согласован архитектурный облик, чтобы застройщики с меньшими препятствиями вводили объекты. Мы же улучшаем жилищные условия людей.

Несмотря на то, что нынешний темп строительства даже немного опережает прошлогодний, акимат все-таки видит риски в выполнении годового плана. Причины?

- Одним из ключевых факторов, затрудняющих достижение установленных показателей по вводу жилья, является ограниченное количество свободных земельных участков в границах города, пригодных для жилищного строительства, - сказала Курмангалиева. - Дополнительным сдерживающим фактором выступает отсутствие утвержденных проектов детальной планировки, необходимых для освоения территорий либо затруднение при разработке новых.

 Не «бьется» и не «садится»

Требование закона об обязательной разработке ПДП, причем на площадь не менее 10 га, появилось лишь несколько лет назад. До того местные исполнительные органы, давая разрешение на строительство, руководствовались зонированием, указанным в генеральном плане.

- А сейчас ПДП должен не просто соответствовать функционалу генплана, его еще надо пропустить через систему градкадастра, градостроительную экспертизу, обязательную с 2024 года, - перечислял аким города.

Государственный градостроительный кадастр - это автоматизированная система, в которой аккумулируются (при постоянной актуализации) данные об объектах градостроительной деятельности населенных пунктов, в том числе по инфраструктуре, инженерным сетям. Цель - сделать процесс получения разрешительной документации на строительство прозрачным и гарантированно соответствующим генеральным планам застройки, которые в цифровом формате хранятся в этой системе.

На совещании говорили, что в Костанае на данный момент проблемы как раз с самим генеральным планом. Якобы не раз проекты детальной планировки не проходили сито градкадастра именно из-за несовпадений с ним. Самый звучный пример - ПДП на район, включающий территорию Наримановского рынка. Первоначально его взялись разрабатывать на 177 га, потом съежились до 11 га. Потому что в первой версии не смогли из-за разночтений с генпланом «посадить» в кадастр подстанцию, которая бы обеспечила электричеством весь большой район.

Сегодня в Костанае разрабатывается 3 ПДП за счет бюджета. На районы, где планируют построить Дворец единоборств (КСК), школу (Наримановка) и путепровод по ул. Дощанова. Еще около 10 ПДП разрабатываются на средства частных компаний. Корреспондент «НГ» уточнил, ради какого строительства. Все - ради возведения многоэтажного жилья, был ответ.

Кстати, сегодня многоквартирные дома в Костанае строят и без утвержденных ПДП. В порядке реконструкции, комментировала недавно на публичных слушаниях горожанам эти факты главный архитектор Костаная. Например, ПДП на территорию в границах улиц Набережная - Гоголя - Каирбекова - Аль-Фараби еще нет и не скоро будет, так как публичные слушания 9 июля признаны несостоявшимися. Однако компания Аlpamys group строительство ведет - реконструирует коттедж под многоквартирный дом. Уже на уровень третьего этажа поднялись.

 Генпланом единым

Практика подобных реконструкций все-таки повальной не стала. Кроме того, строителям в Костанае по-любому предстоит осваивать не только центр, но и окраины, выдвигаться на необжитые территории. Поэтому исполнительная власть считает, что нужна радикальная корректировка генерального плана, а проще говоря - новый генплан.

Действующий был утвержден в 2020 году. При расчетном сроке реализации до 2035 года (а концептуально так и вовсе до 2050-го) он не отработал и пяти лет.

- Генеральный план не учитывает перспектив развития города, - заявил аким Костаная. - Без него правильное развитие города невозможно. Мы сегодня ПДП разрабатываем, а потом выясняется, что мощностей под объекты нет. Нам надо определить направления и точки роста прежде всего в строительстве. Надо решить, будет ли вторая индустриальная зона и где она будет. А также где будет располагаться второй полигон твердых бытовых отходов. Мы должны видеть четкую перспективу хотя бы лет на 15, с учетом, что в городе тогда будет жить людей намного больше. Нужно сделать его «умным». А то у нас генеральный план, к сожалению, просто копируется, с учетом некоторых пожеланий акимата.

Чуть позже он говорил уже о 25-летней перспективе.

По словам акима, в августе-сентябре уже будет определен подрядчик, который займется разработкой генерального плана.

- Когда у нас появится подрядчик, нужно будет информировать население, что разрабатывается новый генеральный план города, - сказал Марат Жундубаев, - надо организовать обсуждение генплана на стадии разработки, принимать предложения. Провести день открытых дверей для бизнеса. Обсуждать надо его потребности. Крупные, средние предприятия должны сказать, как они планируют развиваться, какие объекты намерены строить. И самое главное, чтобы все коммунальные службы приняли участие в обсуждении генплана и дали свои предложения на этапе разработки.

 Не слишком ли часто

Решение о разработке нового генплана уже принято и сумма на это определена - 300 млн тенге, из которых 80 млн нужно освоить уже в текущем году. Обсуждая информацию в социальных сетях, костанайцы спорили о том, много это или мало, а также спрашивали, не слишком ли часто обновляется генеральный план, который действительно должен учитывать долгосрочные перспективы развития города.

- 300 миллионов - это тридцать однокомнатных квартир, полмиллиона долларов, - написал читатель Виктор в нашем telegram-канале.

- Нормальная цена, - ответил там же мажилисмен Еркин АБИЛЬ. - Стоимость проектно-сметной документации на обычный частный дом - порядка 5-10 млн (может быть и дороже в зависимости от площади). Генплан - документ объемом 200-300 страниц, разрабатывает целая команда, человек 20. Нужно рассчитать и составить схемы планирования, зонирования города, размещения инженерных сетей, экологические зоны. Это все должно быть основано на прогнозе развития демографии, экономики, возможных рисков. Это не бумажка с красивыми картинками, это большая серьезная работа и должна быть соответственно профинансирована.

И тут же последовал новый вопрос: дескать, «а что, в 2020 году разработчики не предполагали, что город будет расширяться, или образовались новые команды, строительные фирмы и все решили переделать?» Депутат ответил, что «здесь надо разбираться, кто заказывал, кто готовил, почему некачественно».

«НГ» напрямую спросила у мажилисмена, могут ли депутаты парламента подключиться, чтобы прояснить этот вопрос.

- Обязательно поинтересуемся. С сентября будем рассматривать трансферты общего характера по регионам и эффективность использования местных бюджетов, - ответил Абиль. - Там этот вопрос обязательно будет.

А автор кто?

Действующий сейчас генеральный план выполнило ТОО «Градкомплекс», предыдущий, принятый в 2009 году, - то же ТОО. То есть разработчики должны были с учетом преемственности неплохо знать реалии Костаная.