Юристы отвечают на вопросы наших читателей

Согласие органа опеки обязательно

В связи с выездом на ПМЖ в Россию мне необходимо продать квартиру. Мы жили в ней вдвоем с сыном. Покупатель уже есть, сделку можно совершать, но я узнала, что на продажу должна иметь разрешение от собственного сына. А я его отправила еще в начале лета к бабушке в Липецк, где мы планируем поселиться. Так что нужно: присутствие сына, или нотариально заверенная справка о его согласии, или что-то еще?

Марина ТЕНИШЕВА, Рудный

Читательнице отвечает костанайский адвокат Ирина БАЛЫШЕВА.

  - Приватизированное жилье принадлежит на праве общей совместной собственности  всем  членам семьи, которые  вписаны в договор приватизации. Дети являются полноправными собственниками, без согласия которых совершение сделок невозможно. По общему правилу, за несовершеннолетних до 14-ти лет сделки от их имени совершают родители. В возрасте от 14-ти до 18-ти лет сделки совершаются ими с согласия родителей. Однако статьей  24 Гражданского кодекса РК и жилищным законодательством  установлена необходимость обязательного получения согласия органов опеки и попечительства  в случае отчуждения несовершеннолетним недвижимого имущества.
Для получения такого согласия должны быть собраны  следующие  документы:  свидетельство о рождении ребенка, договор приватизации, удостоверение личности родителей, заявление родителей установленного образца, а также заверенное директором учебного заведения заявление самого ребенка, если он достиг 10-летнего возраста. Необходимая справка  выдается в течение 7 дней после обращения в органы опеки и попечительства.
В любом случае следует  обязательно обратиться  по данному вопросу в отдел образования при акимате г. Костаная, расположенном  по ул. Байтурсынова, 68, каб. 11 (тел.  54-99-94).  Там рассмотрят ваш индивидуальный  случай, связанный с отсутствием ребенка и его документов в  настоящее время в городе. Возможно, вам подойдет  вариант, связанный с передачей требуемых  документов, либо их нотариально заверенных копий  факсом либо нарочным. Однако данный вопрос находится исключительно в компетенции органов опеки и попечительства, их требования по предоставлению установленного законом пакета документов должны быть выполнены.

Про залог, задаток и предоплату

У нас возникла проблема при покупке квартиры. С продавцом в Костанае мы вели переговоры целых три месяца. Нас очень устраивало предлагаемое жилье. Но  в конце концов продавец  нам заявил, что передумал продавать квартиру. Мы ему заплатили залог в размере 10% от оговоренной суммы сделки. И хотели бы  свои деньги вернуть.
У нас есть расписка, заверенная нотариусом. Но продавец возвращать залог отказывается. Хотя, как мы выяснили, раз он виноват, что сделка не состоялась, должен отдать. Нам придется подавать в суд?

Семья МИТРОХИНЫХ, Тарановский район

По проблеме приобретения недвижимости тарановцев консультирует адвокат Ирина БАЛЫШЕВА.

  - Придется, безусловно. Но здесь есть один нюанс. Судя по письму, вы путаете понятия залога и задатка. К сожалению, часто  при совершении сделок купли-продажи жилья  не различают такие понятия, как залог, задаток и предоплата.  Путаница происходит при передаче продавцу части или  всей суммы  денежных средств за жилье и составлении по данному поводу отдельной расписки. При этом именуют   переданную  продавцу сумму по своему усмотрению.  А между тем, как «вы лодку назовете, так она и поплывет», то есть последуют конкретные юридические последствия. Предлагаю разобраться по порядку. 

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором в случае его неисполнения удовлетворение можно получить из стоимости заложенного  имущества.
Договор о залоге  составляется  в письменной форме. В нем обязательно следует указать предмет залога, его размер, а также существо, размер и срок наступления обязательства, выполнение которого и обеспечивается залогом.  Деньги, выступающие  в качестве залога,  как правило,   размещаются в банке. При этом на банковский счет их  могут  положить как  стороны  в сделке, так  и третье лицо.
Неоплата покупателем  в указанный  договором срок стоимости квартиры дает продавцу право  обратить взыскание на  заложенные денежные средства.  Если конкретный способ взыскания  вы не установили в  договоре,  удовлетворение такого требования производится в судебном порядке.     

Задаток -  денежная сумма в счет платежа по договору.
Соглашение о нем заключается в обязательной письменной форме.  У него несколько функций. Договор  о задатке даже в виде простой  расписки уже является доказательством заключения сделки  купли-продажи и достижения согласия по всем ее условиям. Очень важно, чтобы в расписке  имелась ссылка  на то, что речь идет именно о  задатке.
Обязательно должны быть указаны полное наименование сторон,  размер задатка, характеристики и местонахождение жилья, которое является предметом купли-продажи, его полная стоимость, сроки окончательного расчета и передачи квартиры в собственность покупателя.
При добросовестном исполнении договора задаток  учитывается в счет причитающейся  суммы за жилье.  В случае необоснованного отказа  от  сделки он выступает мерой ответственности для виновной стороны. Нарушивший  обязательство продавец должен  не только возвратить покупателю задаток, но и уплатить ему  дополнительную  денежную сумму в таком же размере.
Если  от исполнения договора отказался покупатель, он обязан отдать продавцу сумму в размере переданного ранее задатка. Реализация права на двойную сумму задатка и на взыскание  убытков производится в судебном порядке.

Предоплата - это частичное или полное исполнение обязательства по оплате стоимости жилья.
Последствием одностороннего  неисполнения договора будет возвращение  произведенной  оплаты покупателю. Возникший спор при отказе  в  возврате денег разрешается также судом. (Но о возврате суммы в двойном размере вопрос не ставится).   
Что же делать, если  в расписке  вы указали на наличие залога, а имели  в виду задаток?
Обращайтесь в суд. Он по вашему иску может выяснить действительную волю сторон с учетом цели договора, принять во внимание предшествующие договору переговоры, поведение сторон, обычаи делового оборота и признать наличие соглашения именно о задатке. Однако если в расписке фигурирует просто сумма без названия, ее сочтут  всего лишь предоплатой по договору.