КТО «ПОДХЛЁСТЫВАЕТ» ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ?

Петр СВОИК, г. Алматы, специально для «НГ»

Почти до конца 90-х годов газеты пестрели объявлениями типа «продам 3-х комн. кв-ру, или поменяю на а.м.». И действительно, тогда вполне приличная квартира менялась на весьма среднюю иномарку. Хотя «строительная» стоимость жилья и автомобиля отличаются, конечно, в разы.

За последние годы маятник рыночных цен качнулся в «правильную» сторону, но при этом с разгону пролетел точку равновесия и его явно «зашкалило» в другую несоразмерность. Официальная средняя зарплата в Казахстане вышла на величину 30 000 тенге, а это значит, что, откладывая треть заработка (жить-то тоже надо), среднестатистическая молодая семья может купить подержанную машину через два-три года. Зато на очень средненькую двухкомнатную панельку ей придется копить так долго, что новосёлами станут, разве что, уже внуки. Между тем собственное авто, как обязательный атрибут среднего класса, о создании которого так настойчиво (на словах) пекутся власти Казахстана, стоит только на втором месте после ещё более важного показателя, характеризующего подлинную устойчивость политической и экономической системы любого государства – обладания собственным жильем.

Правда, нам могут возразить, что бурное развитие жилищной ипотеки всё же позволяет молодым семьям приобретать жилье. Однако то, как именно развивается ипотека, и внушает самую серьёзную тревогу: То, что её доступность для основной массы нуждающихся в жилье остается крайне ограниченной, и что сама ипотека также подхлёстывает рост цен – это еще не самое неприятное. Хуже другое – то, что цены на рынке жилья диктует отнюдь не массовый потребитель (на этом рынке его просто нет) и даже не некий ограниченный круг элитных покупателей (эти-то свои жилищные потребности давно удовлетворили), а давление «избыточной» валюты, остающейся в стране как следствие чрезвычайно выгодных цен на наше сырьё.

Почему цены на квартиры убежали сейчас от цен на машины?

Авторынок – он и на Западе, и у нас, – это рынок товаров народного (в полном смысле) потребления. Причём цены на машины у нас плотно привязаны к ценам на их массовом рынке, отличаясь лишь затратами на растаможку и перевозку. А поскольку цены на машины б/у там примерно настолько же ниже, насколько и доходы населения здесь, то и доступность авто примерно одинаковая.

Иное дело – рынок жилья, который ни к каким мировым ценам нигде в мире не привязан. Жильё относится к так называемым неторгуемым товарам (очень неудачный, надо признать, термин), цены на который всегда определяются спецификой данной конкретной экономики и данной конкретной местности.

Так вот, специфика Казахстана в том, что развитой стройиндустрии в стране нет, и потому строительство дорого. Вторая особенность - низкий средний доход населения. Третья – наличие численно небольшой, но очень богатой прослойки населения. И, наконец, главная особенность - жильё оказалось практически единственным товаром, приобретение которого позволяет обладателям избыточных накоплений вкладывать эти накопления, как им кажется, надёжно и выгодно. Поэтому цены могут и дальше расти как угодно высоко, подпитываясь разрастающейся ипотекой и высокими ценами на нефть. И отрываясь ещё дальше от платёжных возможностей массы нуждающихся в жилье.

Опасность такого положения в том, что этот крайне узкий и супердорогой рынок жилья может очень быстро сдуться. Что обрушит и саму ипотеку, а вместе с нею – и те банки, кто ею занимается, и далее – по принципу домино.

Дело здесь в ещё двух особенностях казахстанской экономики: во-первых, её внутренняя емкость весьма мала, во-вторых, она очень и очень зависима от импорта: одежда, обувь, медикаменты у нас стопроцентно завозные, продукты питания – наполовину, и так далее. Поэтому даже сравнительно небольшое, но устойчивое падение цен на наш экспорт чревато превращением нынешней валютоизбыточности в валютный дефицит, покрывать который Нацбанк слишком долго не сможет, и курс тенге начнет падать. При этом неизбежны попытки владельцев «запасного» жилья превратить его обратно в деньги, а это как раз и способно обрушить цены на квадратные метры, и далее – по цепочке.

версия для печати  
отправить статью по e-mail