По данным аналитического центра Ranking.kz, Костанайская область неожиданно вышла на второе место в стране по темпам строительства жилья, уступив первое лишь Акмолинской области. И хотя аналитики сравнивали данные января этого года с прошлым, а первый месяц 2015-го оказался нестандартно урожайным на сдачу жилья, Костанайская область и по другим показателям выглядит неплохо.

По уровню обеспечения жильем регион занимает пятое место. Общий показатель - 21,5 кв. м на человека - тоже выше среднего по республике. В то же время рынок словно замер в ожидании: цены застыли на месте, число сделок не растет. Чего ждать от рынка недвижимости в этом году с учетом нестабильной финансововй ситуации - выясняли корреспонденты «НГ».

Только статистика

Согласно данным Ranking.kz, темпы строительства жилья в Костанайской области за год выросли более, чем в 1,5 раза. При этом стоимость квартир в феврале этого года упала на 10% по сравнению с февралем 2014 года. Корреспонденты «НГ» специально связались с экспертами, чтобы выяснить, по каким критериям оценивались показатели.

По цифрам ranking.kz, в январе этого года в Костанайской области было введено 33 000 кв. м жилья, что существенно больше, чем в январе 2014 года (18 900 кв. м).

- Из них 6 300 кв. м были введены в январе 2015 года по госпрограмме, 26 700 кв. м - за счет частных застройщиков, - сообщила «НГ» менеджер по коммуникациям со СМИ и общественностью Ranking.kz Ляззат ЖУНИСОВА. - Наши аналитики сравнивали эти цифры с январем 2014 года. В январе прошлого года показатели у Костанайской области были намного ниже. Введено 18,9 тыс. кв. м жилья, из них 3,3 тыс. кв. м - за счет бюджетных программ, 15,6 тыс. кв. м - за счет частных застройщиков. Данные по всем регионам мы брали с сайта Комитета статистики РК.

Информацию о снижении стоимости квадратного метра жилья в Костанайской области в центре также предоставляли согласно статистическим данным. В феврале 2014 года 1 кв. м жилья в Костанайской области оценивали в 193 000 тенге, а уже через год - в феврале 2015-го стоимость упала до 183 000 тенге. Как сложится ситуация с объемами строительства жилья и ценами на квартиры, корреспонденты «НГ» узнавали у местных чиновников и застройщиков.

Планы размыты

Костанайский застройщик «Ирина и К» обещает в этом году достроить коммерческий дом по ул. 5 Апреля

Как сообщает пресс-служба акимата Костаная, по предварительным данным, на финансирование государственного жилищного строительства в 2015 году будет направлен 1 млрд 984 млн тенге. Из них 300 млн тенге выделят из городского бюджета. Однако финансирование еще не утверждено, поэтому точных планов, где и сколько многоэтажных домов по новой программе «Нурылы жол» начнут строить, еще нет.

Первостепенная задача - закончить начатое строительство. Сейчас возводится два арендных дома - пятиэтажка по ул. Чкалова и девятиэтажка по ул. Мирошниченко.

На стадии строительства находится также 5-этажный дом по ул. Красносельской, квартиры в которой будут реализовывать через АО «Жилстройсбербанк». По этой же программе в прошлом году прошел конкурс на строительство 9-этажного дома по ул. Текстильщиков. Тендер выиграло ТОО «Ирина и К». Но, как отметил директор Александр КОРЧИНСКИЙ, деньги на строительство дома государство не перечислило.

- Цена была 90 000 тенге за кв. м, договор заключен в прошлом году, но площадку под строительство не выделили и деньги не перечислили, - говорит Корчинский. - Мы планируем подать в суд и отказаться от строительства этого дома. Невыгодно строить по такой цене. Тем более что с нового года по новой программе «Нурылы жол» была объявлена новая цена - 155 000 тенге за кв. м. Если ее утвердят, то это будет нормальная цена. Среди подрядчиков появится конкуренция, и станет реально спрашивать за качество.

Кроме того, по линии «Жилстройсбербанка» было запланировано разыграть еще один тендер на возведение пятиэтажки по ул. Каирбекова. Будет ли он проведен, пока тоже неизвестно. Зато активно начало развиваться новое направление по государственному арендному жилью, которое могут получить очередники через «Казахстанскую ипотечную компанию».

Аренда с последующим выкупом

В отстроенном доме жилого комплекса «Арман» 11 костанайцев 19 марта получат ключи от квартир

Благодаря новой программе жилищного строительства с этого года получить арендные квартиры должно стать проще. Уже в этом году жители Костаная получат ключи от 91 квартиры в жилом комплексе «Арман» (Северо-Западный район). Это первые квартиры, которые АО «Казахстанская ипотечная компания» смогла выкупить у костанайского застройщика «БК-Строй» по новой программе.

- Благодаря изменениям в законе о жилищном строительстве, которые были внесены в январе 2015 года, Казахстанская ипотечная компания теперь имеет право выкупать квартиры у частных застройщиков, - объяснила «НГ» региональный представитель АО «Казахстанская ипотечная компания» Марина КУНЦ. - Раньше мы могли только строить жилье на средства, выделенные государством. Для выкупа квартир нашей компанией государство определило предельную стоимость - не более 165 000 тенге за 1 кв. м. Мы выкупили пока 91 квартиру, они нам обошлись дешевле, чем предельная стоимость квадрата, которую для нас определили.

Со своей стороны и руководство «БК-Строй» заявляет, что готово активно участвовать в «Нурылы жол». Заместитель директора компании Гранит ЮГАЙ озвучил цену, по которой они купили, - 155 000 тенге за кв. м.

- Ключи от первых одиннадцати квартир будут вручать очередникам уже 19 марта, - пояснил Югай. - В июле мы будем готовы передать еще 20 квартир. Оставшиеся 60 - в сентябре. Также мы предложили Казахстанской ипотечной компании до декабря 2015 года выкупить у нас еще 90 квартир. Нас эта программа устраивает.

Также с этого года арендаторы квартир смогут их выкупать. Раньше такого права у них не было. Сейчас стоимость квадратного метра аренды с последующим выкупом составляет 862 тенге. Через 20 лет квартира переходит в собственность. Желающие выкупить жилье досрочно могут это сделать через 5 лет после получения.

В этом году в жилом комплексе «Арман» сдадут 5 пятиэтажных домов

Претендовать на арендное жилье могут только приоритетные категории граждан. К ним относятся социально уязвимые слои населения: дети-сироты, госслужащие, военнослужащие, медработники, учителя и некоторые другие.

Марина Кунц также сообщила, что государство намерено увеличить и цену на строительство 1 кв. м жилья - с 90 000 до 165 000 тенге. Во всяком случае, так говорится в программе «Нурылы жол». Пока, по словам регионального представителя, реально вложиться в 150 000 тенге.

Застройщики говорят, если цену на новое строительство утвердят на уровне 150 000-155 000 тенге за кв. м, они готовы участвовать в тендерах. Но пока не принято постановление правительства, заявленная цена «не работает». А слухи среди строительных компаний говорят, что утвердят ее в пределах 130 000 тенге за 1 кв. м.

Покупают меньше

Тем временем на рынке коммерческого жилья покупателей все меньше.

- В этом году поменялась ситуация на внешнем финансовом рынке, российский рубль упал - это отразилось на объеме продаж квартир на костанайском рынке, - говорит директор ТОО «Ирина и К» Александр Корчинский. - Деньги, которые копило население и на которые мы рассчитывали, люди увезли в Россию. Кто-то купил машину, кто-то квартиру или бытовую технику. Покупательская способность снизилась, спрос на квартиры сейчас небольшой.

- С начала года на рынке недвижимости Казахстана мы наблюдали уменьшение сделок купли-продажи. На это повлиял сезонный спад покупательской активности и приостановление выдачи ипотечных кредитов в тенге некоторыми банками, - рассказал эксперт из Астаны, вице-директор ТОО «Новостройки Астаны» Руслан УНГЕФУГ. - К этому можно прибавить девальвационные ожидания. Ориентируясь на прошлый год, покупатели ждали очередную девальвацию в начале февраля. Также ходили слухи о снижении цен на рынке недвижимости Казахстана. На сегодняшний день рынок недвижимости в Астане, Алматы находится в рабочем режиме. А в регионах и городах с небольшим притоком населения по-прежнему ощущаются последствия девальвации, наблюдается низкий спрос на жилье. Если рассматривать Костанай, то здесь дополнительным фактором, влияющим на понижение покупательской активности, является понижение цен на российское жилье. Данную тенденцию мы можем наблюдать в основном в городах и регионах, граничащих с РФ.

Унгефуг отметил, что на рынке Казахстана сейчас сложно продается неликвидное и элитное жилье. В основном покупается жилье экономкласса, одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади.

Объемы не снизили, цены не понизили

В жилом районе «Жана кала» каждые выходные бесплатно демонстрируют коммерческое жилье

Но все же, несмотря на то, что спрос на жилье небольшой, костанайские застройщики не уменьшили объемы строительства коммерческого жилья и не снизили на него цены. Компании лишь предлагают индивидуальные скидки и акции.

- «БК-Строй» планирует освоить 2 млрд 500 млн тенге, - пояснил Гранит Югай. - В 2015 году в микрорайоне «Арман» намерены ввести в эксплуатацию около 30 000 кв. м жилья - 5 пятиэтажных домов. Всего в этом микрорайоне у нас запланировано построить 11 многоэтажек. В районе «Жана кала» в июле приступим к строительству девятиэтажного дома. Его сдача запланирована на 2016 год. Цены на новое жилье держатся на одном уровне. В микрорайоне «Арман» мы продаем жилье 3-го класса. Квартиры на 1-м и 5-м этажах продаем по цене $820 за кв. м. Квартиры на 2-х, 3-х, 4-х этажах продаем по $860 за кв. м. На мансардном этаже квартиры стоят $750 за кв. м. Предпосылок к снижению, как и к повышению цен на жилье - нет. Но мы проводим разовые акции по снижению цен.

Практически все застройщики хором говорят, что нет смысла пока снижать цены на новое жилье. Во-первых, это скажется на рентабельности. Во вторых, внешние факторы, связанные с падением рубля, временные. - Цена на новое жилье практически не двигается, - подтверждает и Корчинский. - Стоимость жилья у нас от $700 за жилье 4-го класса до $1 050 за жилье 1-го класса. Многие строительные материалы мы закупаем в России, и сейчас появилась возможность закупать их дешевле. Поэтому мы стараемся сработать на склад и предоставить нашим покупателям скидку на приобретение нового жилья. Например, если есть человек, который точно готов купить квартиру, то мы предлагаем скидки от $1 000 до $5 000. Но ситуация с рублем временная, все это понимают. А строительство продолжается. Мы строим два дома - пятиэтажку на 50 квартир по ул. 5 Апреля и пятиэтажку в п. Заречное на 50 квартир. И планируем приступить к проектированию домов в микрорайонах «Аэропорт» и «Арман».

В целом же, как отмечают застройщики, перспективы не очень радужные. Надо, чтобы у людей появились деньги. Вся надежда на то, что у населения к концу года появятся средства и ситуация выравняется. Статистика говорит о том, что объем строительства уменьшать нельзя. Эксперты отмечают, что ежегодно в Казахстане возводят порядка 6-7 млн квадратных метров жилья. Чтобы кардинально решить вопрос с обеспечением населения жильем, нужно строить в 2,5-3 раза больше.

Представитель мониторинговой службы Ranking.kz Ботагоз ЖУМАНОВА считает, что рынок недвижимости сейчас по всему Казахстану, особенно на больших рынках, таких как Алматы, к примеру, находится в точке смены ценовой парадигмы.

- В большей степени эта пауза связана с замедлением кредитования ипотеки банками, отмечает эксперт. - Ипотечное кредитование по темпам снижается, и, в свою очередь, перекрытие банками финансирования обескровливает рынок недвижимости. Если темпы ипотечного кредитования будут снижаться и дальше, это приведет к стагнации рынка или к падению цен. В любом случае 2015 год - это хорошая возможность приобрести жилье для обычных потребителей.

В микрорайоне «Жана кала» этим летом начнут строить еще один новый дом

Фото Николая СОЛОВЬЕВА