ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ

Мошенничества с квартирами – одни из самых распространенных сегодня. Описывать способы облапошивания – дело бесперспективное, слишком их много. Попробуем зайти с другой стороны. Есть же закон, в соответствии с которым и должны совершаться все сделки с недвижимостью. У юристов-практиков получаем консультации, как правильно купить жильё.

Ергали КЕНЖЕБЕКОВ, ng@ng.kz

Предъявите документы

- Прежде всего, - говорит юрист Наталья Тарасова, - необходимо подробно изучить правоустанавливающие документы на квартиру: это может быть договор приватизации, договор мены, дарственная или договор купли-продажи. Кроме того, необходимо потребовать документы, удостоверяющие личность того, кто утверждает, что владеет квартирой. Были случаи, когда квартиру просто-напросто снимали, а потом умудрялись продать.

Дело в том, что заключение договора купли-продажи не обязательно нотариально заверять. Вы можете заключить такой договор без нотариуса, потом заверить его в Центре по недвижимости и там же подать на регистрацию права собственности. В договоре купли-продажи обязательно должна быть вся информация об объекте недвижимости: такие данные, как место расположения, количество комнат, площадь, если сделка заключается по доверенности, то обязательно её номер. То есть нужно указать все те документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью, данные об участниках сделки, причём фамилия, имена, отчества - полностью, номера документов, удостоверяющих личность и так далее.

Хотя, по словам Тарасовой, были случаи, когда доверенность, якобы выданная нотариусом, оказывалась липовой. Чаще всего это касается доверенностей, которые якобы были выданы владельцами, находящимися в России.

- Получалось так, что даже когда право собственности оформлялось в ЦПН, потом приезжали хозяева и оказывалось, что они вообще никакой доверенности не выдавали. Естественно, что они могут оспорить договор купли-продажи в суде, а вот тот, кто приобрёл квартиру, остается ни с чем, - говорит Наталья.

Овцы целы, волки сыты?

Очень подробно в Гражданском кодексе РК расписана ситуация с задатком. Стоит открыть и почитать этот документ. Договор задатка также можно заключить безнотариально, то есть без непосредственного участия нотариуса. Но нужно точно оговаривать сумму сделки и срок, когда покупатель обязуется погасить остальную часть. Если продавец в оговоренный вами срок все-таки перепродает квартиру, то по закону он обязан будет вернуть вам задаток в двойном размере.

Если случилось так, что продавец просто не может продать вам квартиру, то есть произошло какое-то ЧП вроде обвала дома или на квартиру наложили арест, то продавец обязан вернуть вам деньги.

В случае, когда вы не смогли без каких-либо особых причин выплатить в срок всю сумму за покупаемое жильё, продавец имеет полное право оставить задаток у себя и не продавать вам квартиру. Практический совет: оговаривая срок окончательной уплаты, будьте особо бдительны, если вы на покупку жилья берёте кредит в банке. Сроки, которые называют банки в рекламе, - это одно. Но в реальности их здорово «растягивают» обращения в ЦПН, а это в ходе оформления кредита нужно делать дважды - для регистрации права собственности и регистрации обременения, всё занимает около 10 дней. Кроме того, и в банках, и в ЦПН существуют очереди… Так что при заключении договора задатка вам безопаснее оговорить как можно больший срок до окончательной выплаты всей суммы. Иначе можно опоздать и потерять задаток. В этом случае продавцы и не мошенники вовсе, они реализуют свое законное право и овец оставить целыми, и волков накормить. За ваш счёт.

Кто первый – тот и хозяин

- Мало кто знает, - продолжает консультацию другой юрист, Игорь Дудин, - но право собственности наступает после трегистрации в ЦПН. Лучше обращаться в Центр по недвижимости в тот же день, иначе продавец может второй раз перепродать квартиру. А хозяином становится тот, кто первым обратился в ЦПН. Конечно, можно обратиться в суд, но кому нужны лишние проблемы. К тому же, если даже суд признает вас обманутым, бывшего хозяина-продавца, как показывает практика, отыскать будет крайне трудно.

Ещё один нюанс. Если по правоустанавливающим документам хозяев квартиры несколько, то необходимо согласие каждого из них. Допустим, муж и жена развелись, но когда они покупали квартиру, ещё состояли в браке. Если супруг продал эту квартиру, то жена может вернуться и через суд аннулировать договор купли-продажи.

По словам Дудина, бывают случаи, когда продает недвижимость недееспособный человек. Сын, положим, хочет заработать, пока мама в отъезде. Если у вас возникает малейшее сомнение, вы вполне серьезно можете спросить у продавца справку о том, не состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере.

И, наконец, еще один весьма проблемный вопрос – узаконивание того, что совершил предыдущий владелец. Скажем, перепланировал квартиру или построил во дворе дома гараж. И на то, и на другое необходим акт ввода в эксплуатацию, где должны стоять подписи архитектора, пожарных, представителей ЦПН и специалистов ряда других служб. Не стоит надеяться, что все это вам можно будет быстренько сделать после покупки квартиры. Все эти процедуры гораздо быстрее пройти самому хозяину, если он не сделал этого раньше.

версия для печати  
отправить статью по e-mail